Délais de paiement en cas de loyer impayé : quelles conditions pour le locataire ?
Face à un commandement de payer ou à une procédure d'expulsion, le locataire peut demander au juge des délais pour régler sa dette locative. Cette possibilité est encadrée par l'article 24, V de la loi du 6 juillet 1989.
Deux conditions cumulatives doivent être réunies, et le non-respect du plan accordé produit des effets immédiats.
1. La reprise du paiement du loyer courant avant l'audience
La première condition, posée par la loi, est que le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Il ne suffit donc pas de proposer un plan de remboursement de la dette passée : le locataire doit démontrer qu'il paie à nouveau son loyer normalement, mois après mois.
À défaut, le juge ne peut pas accorder de délais, quelle que soit par ailleurs la situation du locataire.
Cette exigence conduit en pratique de nombreux locataires à régulariser leur loyer courant dans les semaines qui précèdent l'audience, précisément pour se placer dans les conditions d'obtention d'un délai de paiement.
2. La capacité du locataire à régler sa dette locative
La seconde condition tient à la faculté de remboursement du locataire : le juge doit être convaincu qu'il est en mesure de régler la dette locative accumulée, dans le délai qui sera fixé.
Cette appréciation se fait au regard des ressources et des charges du locataire, ainsi que du plan d'apurement qu'il propose (montant des échéances, durée).
Un dossier social et financier, lorsqu'il a été réalisé, ou des justificatifs de ressources produits par le locataire, servent généralement de base à cette appréciation.
Le juge dispose ici d'un pouvoir d'appréciation étendu : il peut accorder les délais demandés, en fixer d'autres, ou les refuser si la situation du locataire ne permet pas raisonnablement d'envisager un remboursement.
3. La durée des délais et l'effet sur la clause résolutoire
Si les deux conditions sont réunies, le juge peut accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu'à trois ans.
Pendant la durée de ce plan, les effets de la clause résolutoire sont suspendus : le bail n'est pas résilié, à condition que le locataire respecte scrupuleusement l'échéancier fixé et continue de payer son loyer courant.
4. Les conséquences d'un nouveau manquement pendant le plan
Le respect du plan est apprécié strictement, sans considération de bonne ou de mauvaise foi du locataire : un seul incident de paiement pendant la durée des délais accordés suffit à faire reprendre son plein effet à la clause résolutoire.
Le bail est alors résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure au fond soit nécessaire pour le constater.
Une indemnité d'occupation, fixée au montant du dernier loyer courant majoré des charges, se substitue alors au loyer jusqu'au départ effectif du locataire.
Cette rigueur explique qu'un plan de remboursement, même obtenu, doive être suivi avec une vigilance particulière par le locataire comme par le bailleur, qui a intérêt à documenter précisément chaque échéance reçue ou manquée.
En résumé
Un délai de paiement n'est ni automatique ni négociable dans son principe : il suppose que le locataire ait déjà renoué avec le paiement de son loyer courant et qu'il présente des garanties sérieuses de remboursement de sa dette.
Pour le bailleur, l'enjeu est de suivre attentivement l'exécution du plan accordé, dans la mesure où le moindre manquement fait reprendre son plein effet à la clause résolutoire.
Historique
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