L'agent immobilier qui a oublié de faire signer le bon de visite est il déchu de son droit à commission ?
Une crainte fréquente, une réponse rassurante
Vous avez fait visiter un bien à un candidat acquéreur, l'échange s'est bien passé, mais dans la précipitation vous avez oublié de lui faire signer le bon de visite. Quelques semaines plus tard, vous apprenez que la vente s'est conclue directement entre le vendeur et cet acquéreur, sans votre concours apparent. Votre commission est-elle perdue pour autant ?
La réponse est non. Le droit français n'exige pas la signature d'un bon de visite pour que l'agent immobilier puisse revendiquer sa rémunération.
Le bon de visite n'est qu'un instrument de preuve parmi d'autres, et non une condition légale du droit à commission.
Ce que dit réellement la loi
La rémunération de l'agent immobilier obéit à un formalisme strict posé par la loi Hoguet et son décret d'application, mais ce formalisme porte sur le mandat, pas sur le bon de visite :
- Un mandat écrit est impératif. Aucune commission ne peut être exigée sans la détention préalable d'un mandat écrit précisant l'objet de la mission et les conditions de rémunération (Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 6) ; (Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, art. 72) . Aucune pratique informelle ne peut suppléer cette exigence (Cass. com., 23 sept. 2014, n° 13-11.595) ; (Cass. civ. 1ère, 31 janv. 2018, n° 17-10.340) .
- Le mandat doit être limité dans le temps, sous peine de nullité (Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 7) .
- La vente doit être effectivement conclue pour que la commission soit due : tant qu'une condition suspensive n'est pas réalisée ou qu'une clause de dédit subsiste, l'opération n'est pas réputée parfaite (Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, art. 74) .
Nulle part le bon de visite n'apparaît comme une condition de validité de la rémunération : il s'agit d'un usage professionnel, utile mais non obligatoire.
Le bon de visite : un simple outil de preuve, pas un sésame
Sa fonction est exclusivement probatoire : établir matériellement que l'agence a présenté tel candidat à tel bien, à telle date. Il en résulte une conséquence pratique majeure : l'absence de bon de visite n'inverse pas la charge de la preuve contre l'agent, elle l'oblige simplement à démontrer son entremise par d'autres moyens.
Quelles preuves alternatives réunir ?
En pratique, les juges du fond ne s'arrêtent pas à l'absence de bon de visite : ils apprécient souverainement un faisceau d'indices, et plusieurs types d'éléments ont déjà été validés par la Cour de cassation selon les circonstances de chaque affaire.
Encore faut-il savoir lesquels réunir et comment les présenter pour emporter la conviction du tribunal : ce qui a été retenu dans une affaire ne le sera pas nécessairement dans une autre, tant l'appréciation dépend des circonstances propres à chaque dossier.
Dans cette situation, il est vivement conseillé de faire appel à un avocat, qui pourra examiner les éléments déjà réunis et déterminer la stratégie la plus adaptée pour faire valoir le droit à commission.
Premier conseil pratique : dès qu'un rendez-vous a lieu sans bon de visite signé, réflexe à adopter immédiatement : envoyer un courriel de synthèse au candidat acquéreur (« comme convenu lors de notre visite du [date] ») et informer le vendeur, par écrit, de l'identité du visiteur.
Historique
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