Ce qu'il faut savoir après la décision de la Cour de cassation du 13 novembre 2025 (pourvoi n°23-18.899)
Les faits
Un acquéreur achète une maison qui, en apparence, est en bon état.
Quelques mois après son emménagement, il découvre que la toiture présente des défauts importants, que l’entretien régulièrement annoncé n’a en réalité jamais été effectué et que des travaux essentiels doivent être engagés.
Lorsqu’il sollicite une indemnisation, le vendeur oppose une clause excluant toute garantie relative à l’état du bien.
Le vendeur ne peut pas systématiquement s’abriter derrière une clause d’exclusion de garantie
Il est fréquent qu’un acte de vente contienne une clause précisant que « l’immeuble est vendu en l’état, sans garantie ». Cette stipulation est valable en principe et peut, dans certains cas, protéger le vendeur.
Toutefois, cette protection n’est pas absolue.
Lorsqu’un vendeur avait connaissance d’un défaut affectant le bien, par exemple si un couvreur l’avait informé du mauvais état de la toiture, il ne peut se prévaloir d’une clause d’exclusion de garantie pour échapper à sa responsabilité.
Le fait de dissimuler un problème connu est considéré comme déloyal et fait obstacle à l’application de la clause.
La connaissance du défaut ne se limite pas à ce que le vendeur a personnellement constaté. Elle peut également résulter d’informations transmises par un professionnel intervenu sur le bien (plombier, électricien, couvreur, etc.).
Ainsi, si un artisan a signalé, lors d’une intervention, que la toiture présentait une fragilité importante ou une durée de vie limitée, cette information est susceptible de caractériser la connaissance du vice par le vendeur.
L’agent immobilier a un devoir de vérification, et non de simple transmission
La Cour de cassation affirme clairement que l’agent immobilier ne peut se contenter de relayer les déclarations du vendeur : il lui appartient d’en vérifier l’exactitude.
Concrètement :
- Si le vendeur indique que la toiture a été entretenue régulièrement, l’agent immobilier ne peut se limiter à reprendre cette affirmation dans l’annonce. Il doit solliciter des éléments justificatifs, tels que des factures, devis ou contrats d’entretien.
- Si le vendeur déclare que les travaux ont été réalisés conformément aux normes en vigueur, l’agent immobilier doit également demander les documents permettant de l’établir.
En l’absence de justificatifs, ou si l’état du bien révèle des incohérences manifestes, il lui appartient d’en informer l’acquéreur.
À défaut, sa responsabilité professionnelle peut être engagée.
Pourquoi cette décision est importante ?
Pour le vendeur
La transparence devient essentielle. Toute dissimulation ou présentation inexacte de l’état du bien accroît significativement le risque contentieux. Si des désordres apparaissent après la vente, l’acquéreur pourra agir en responsabilité et solliciter une indemnisation.
L’agent immobilier, tenu à un devoir de vérification renforcé, ne pourra pas se limiter à relayer les déclarations du vendeur. Les informations communiquées devront pouvoir être justifiées.
Recommandation pratique :
Il est prudent de conserver l’ensemble des documents relatifs aux travaux réalisés et à l’entretien du bien (factures, devis, attestations, contrats d’entretien). Ces éléments permettent d’établir la bonne foi du vendeur et de sécuriser la transaction.
Pour l’acquéreur
La protection de l’acquéreur s’en trouve renforcée. En cas de vice dissimulé, une action peut être engagée non seulement contre le vendeur, mais également contre l’agent immobilier s’il a manqué à son obligation de vérification.
Cette évolution instaure une garantie supplémentaire dans la transaction.
Recommandation pratique :
Avant la signature, il est conseillé de poser des questions précises sur l’entretien et les travaux réalisés, et d’exiger les justificatifs correspondants. L’absence de documents constitue un signal de vigilance.
Le recours à un professionnel indépendant (inspecteur en bâtiment, expert technique) peut également sécuriser l’acquisition.
Pour l’agent immobilier
La responsabilité professionnelle de l’agent immobilier est clairement renforcée. Il ne peut pas être considéré comme un simple intermédiaire passif : il doit s’assurer de la fiabilité des informations transmises entre les parties.
Cela implique notamment :
- la mise en place de procédures internes de vérification ;
- la demande systématique de justificatifs pour les travaux déclarés ;
- la conservation des traces des démarches effectuées (demandes d’informations, réponses obtenues, contrôles réalisés) ;
- le signalement de toute incohérence apparente entre les déclarations du vendeur et l’état du bien.
Recommandation pratique :
La constitution d’un dossier complet pour chaque bien (check-list, échanges écrits, copies des pièces justificatives) permet de démontrer le respect de l’obligation de diligence et de limiter le risque de mise en cause de la responsabilité professionnelle.
Conclusions
L'arrêt du 13 novembre 2025 de la Cour de cassation marque l'aboutissement d'une évolution jurisprudentielle progressive : l'agent immobilier n'est ni le porte-parole du vendeur, ni un simple intermédiaire passif.
Il est un professionnel soumis à une obligation substantielle de vérification des déclarations factuelles qui fondent la transaction.
Cette obligation s'étend désormais sans ambiguïté aux affirmations relatives aux travaux et à l'entretien du bien.
Historique
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