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Comment fixer le point de départ des pénalités et écarter la force majeure en CCMI ?

Publié le : 10/06/2026 10 juin juin 06 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

Le régime du contrat de construction de maison individuelle impose un encadrement strict des délais d’exécution et des pénalités de retard. La détermination du point de départ de ces délais, tout comme l’appréciation d’une éventuelle force majeure, suscite un contentieux nourri. Par un arrêt du 26 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.789, consultable sur Legifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/search/juri?query=24-14.789) apporte des précisions déterminantes sur ces deux questions.

Le point de départ des pénalités conditionné par la levée effective des conditions suspensives

Plusieurs maîtres d’ouvrage avaient conclu des CCMI subordonnés à la réalisation de conditions suspensives, parmi lesquelles la fourniture des garanties obligatoires, notamment la garantie de livraison et l’assurance dommages-ouvrage. En pratique, ces garanties n’avaient été délivrées que plusieurs mois après la signature, rendant impossible le dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier. Saisie du litige relatif aux pénalités de retard, la cour d’appel avait retenu que le délai contractuel ne pouvait commencer à courir qu’à compter de la réalisation des conditions suspensives et du démarrage effectif des travaux. La Cour de cassation approuve cette analyse. Elle rappelle que ces garanties conditionnaient l’ouverture du chantier et, par conséquent, le point de départ du délai d’exécution. Elle précise également que la poursuite du contrat par les parties pouvait caractériser une renonciation à se prévaloir de sa caducité. Le retard devait donc être apprécié à partir du moment où les conditions suspensives avaient été levées et où les travaux avaient effectivement débuté.

L’exclusion de la force majeure en cas de désordres imputables au constructeur

La cour d’appel avait par ailleurs admis que des incidents survenus au cours d’une expertise judiciaire, notamment le décès d’un expert et l’annulation d’un rapport pour partialité, constituaient un cas de force majeure partiellement exonératoire, justifiant une réduction des pénalités. La Haute juridiction censure ce raisonnement. Elle rappelle que la force majeure suppose un événement extérieur au débiteur. Or les désordres ayant conduit à l’expertise étaient imputables au constructeur. Les difficultés intervenues dans le cadre des opérations d’expertise, même si elles ont prolongé la procédure, ne présentaient pas le caractère d’extériorité requis. Aucune exonération, même partielle, ne pouvait dès lors être admise au titre de la force majeure.
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