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Comment sécuriser la procédure accélérée au fond pour le recouvrement des charges de copropriété ?

Publié le : 15/07/2026 15 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

En matière de copropriété, le recouvrement des charges impayées bénéficie d’un dispositif spécifique permettant au syndicat des copropriétaires d’obtenir rapidement une décision exécutoire. La procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 constitue un outil privilégié, à condition d’en respecter strictement les conditions. Par un arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-19.950), la Cour de cassation en précise les contours tant s’agissant de la mise en demeure préalable que de l’étendue des demandes recevables.

Une mise en demeure détaillée, condition de l’exigibilité anticipée des charges

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, consultable sur Legifrance, encadre la possibilité de rendre immédiatement exigibles certaines sommes en cas d’impayés persistants. Il subordonne ce mécanisme à l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse pendant plus d’un mois. Dans l’affaire soumise à la troisième chambre civile, le syndicat des copropriétaires avait obtenu en appel la condamnation d’une copropriétaire au paiement de charges, sur la base notamment de procès-verbaux d’assemblées générales, d’un décompte de créance et d’une mise en demeure accompagnée d’un relevé de compte. La Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle que la mise en demeure doit préciser la nature et le montant des provisions impayées. Les juges du fond devaient donc vérifier si ce document identifiait clairement les sommes ouvrant droit à l’exigibilité anticipée et constater l’absence de régularisation dans le délai légal. À défaut, la décision se trouve dépourvue de base légale. L’arrêt est accessible sur Legifrance : Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950. Le texte applicable est consultable à l’adresse suivante : article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Une procédure strictement limitée aux créances de charges

La Haute juridiction se prononce également sur l’étendue des demandes pouvant être soumises au président du tribunal judiciaire statuant selon cette procédure spéciale. En l’espèce, le syndicat sollicitait en outre le remboursement de frais de déménagement liés à des travaux réalisés dans l’immeuble. La cour d’appel avait admis cette prétention, estimant qu’elle présentait un lien suffisant avec la demande principale en paiement des charges. La Cour de cassation adopte une position inverse. Elle souligne que le juge saisi sur le fondement de l’article 19-2 ne peut statuer que sur les provisions et sommes exigibles au titre des charges de copropriété. Une demande indemnitaire, même en relation avec les rapports financiers entre les parties, excède le champ de cette procédure dérogatoire. L’arrêt confirme ainsi que la procédure accélérée au fond en matière de copropriété demeure d’interprétation stricte, tant dans ses conditions de mise en œuvre que dans l’objet des demandes recevables.
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