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Décès avant effet du congé : l’héritier ne peut reprendre le logement en lieu et place du bailleur

Publié le : 21/04/2026 21 avril avr. 04 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

En matière de bail d’habitation, l’exercice du congé pour reprise est strictement encadré afin de garantir la sécurité juridique du locataire. La faculté pour le bailleur de reprendre le logement pour l’habiter repose sur des conditions précises, tenant notamment à l’identité du bénéficiaire et à la réalité de son intention. Par un arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3e, 16 avril 2026, n° 24-13.191) rappelle la portée rigoureuse de ces exigences.

Le congé pour reprise peut-il être transmis aux héritiers du bailleur ?

Dans l’affaire soumise à la Haute juridiction, une bailleresse avait délivré à ses locataires un congé pour reprendre le logement afin de l’occuper personnellement. Elle est toutefois décédée avant le terme du délai de préavis. Son héritier a alors entendu se prévaloir du congé ainsi délivré pour obtenir la restitution du bien à son profit. Les juges d’appel avaient admis cette substitution, considérant que le droit de reprise présentait un caractère transmissible. La Cour de cassation adopte une analyse opposée. Elle rappelle que le congé doit désigner avec précision l’identité du bénéficiaire et être fondé sur une intention réelle et sérieuse de reprise. Ces conditions supposent une appréciation concrète de la situation personnelle de celui qui entend occuper le logement, ce qui exclut toute substitution automatique.

Quelles conséquences entraîne le décès du bénéficiaire avant la prise d’effet du congé ?

La Cour en déduit que le décès du bénéficiaire avant la date d’effet du congé prive celui-ci de toute efficacité. L’intention d’occuper le logement étant indissociablement liée à la personne qui l’a exprimée, elle ne peut ni survivre à son décès ni être transmise à ses héritiers, même animés d’une volonté comparable. Cette solution préserve les garanties reconnues au locataire, en évitant qu’un congé régulièrement délivré ne soit ultérieurement modifié quant à l’identité de son bénéficiaire. La décision souligne enfin la distinction entre la validité du congé et la poursuite des effets du contrat. L’anéantissement du congé n’affecte pas les obligations nées du bail : les dettes locatives, indépendantes du décès du bailleur et de l’irrégularité du congé, demeurent exigibles à l’encontre des locataires.
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