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Droit de préemption rural : précisions sur le contrôle des structures et la preuve de la fraude

Publié le : 12/04/2026 12 avril avr. 04 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

Par un arrêt du 2 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. civ. 3e, 2 avr. 2026, n° 24-22.496) apporte des précisions structurantes en matière de droit de préemption rural et d’articulation avec un pacte de préférence. La Haute juridiction y affirme, d’une part, que la conformité administrative du preneur ne conditionne pas l’exercice immédiat de son droit et, d’autre part, qu’une fraude ne peut être retenue qu’au prix d’une démonstration probatoire exigeante.

Un exercice du droit de préemption détaché du contrôle préalable des structures

Le litige portait sur la validité d’une préemption opérée par un fermier auquel il était reproché de ne pas justifier, au jour de son intervention, de la régularité de sa situation au regard du contrôle des structures. La Cour de cassation écarte cette analyse. Elle juge que les conditions relatives à l’exploitation du bien ne constituent pas un préalable à l’exercice du droit de préemption prévu par le code rural et de la pêche maritime. Ces exigences relèvent d’un contrôle a posteriori. Il en résulte que l’acquéreur évincé ne saurait solliciter l’annulation de la vente au seul motif d’une éventuelle irrégularité administrative du preneur lors de la préemption. La sanction, le cas échéant, ne réside pas dans la nullité de l’acte, mais dans l’octroi de dommages-intérêts. La décision, consultable sur Legifrance, consacre ainsi une dissociation nette entre exercice du droit et contrôle des conditions d’exploitation.

L’exigence d’une preuve caractérisée en cas d’allégation de fraude

L’affaire soulevait également la question d’un conflit avec un pacte de préférence. Il était soutenu qu’un concert frauduleux entre bailleur et preneur aurait permis d’organiser l’exercice de la préemption au détriment du bénéficiaire du pacte. La Cour rappelle que seule la preuve d’une entente frauduleuse permet d’obtenir la nullité de la vente ou la substitution de l’acquéreur évincé. Or, les juges du fond ont souverainement retenu l’absence d’éléments établissant une telle collusion, notamment faute de démonstration que la société preneuse avait connaissance du pacte lors de la conclusion du bail. L’arrêt confirme ainsi que, en matière de préemption rurale, la preuve concrète d’une fraude prime sur les considérations formelles et que la charge probatoire demeure déterminante.
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