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État des lieux de sortie signé, copie non remise au locataire : quelles conséquences ?

Publié le : 19/09/2026 19 septembre sept. 09 2026
Actualités du cabinet

Il n'est pas rare, au moment de la restitution des clés, que le locataire signe l'état des lieux de sortie sans qu'un exemplaire lui soit remis sur-le-champ, parfois par simple oubli de l'agence, parfois parce que le document ne lui est jamais transmis par la suite. Cette situation, fréquente en pratique, soulève une question sensible : l'état des lieux ainsi signé est-il valable ? Et surtout, quelles marges de manœuvre reste-t-il au locataire pour contester d'éventuelles retenues sur son dépôt de garantie ?

 

Une obligation légale de remise d'un exemplaire à chaque partie

L'état des lieux, qu'il soit établi à l'entrée ou à la sortie des lieux, obéit à un formalisme précis fixé par la loi du 6 juillet 1989. L'article 3-2 de ce texte dispose que l'état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, et qu'il est dressé « dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties » (Loi du 6 juillet 1989, art. 3-2) .

 

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, qui fixe les modalités concrètes d'établissement de l'état des lieux, précise que chaque partie doit pouvoir disposer d'un exemplaire du document (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, art. 3) , cet exemplaire pouvant être remis sur support papier ou par voie dématérialisée, sous réserve que le document soit complet et accessible.

 

La règle est donc claire sur le principe : bailleur et locataire doivent chacun disposer d'un exemplaire signé de l'état des lieux de sortie. Mais que se passe-t-il lorsque cette obligation n'est pas respectée ?

 

Le défaut de remise n'entraîne pas la nullité de l'état des lieux

Contrairement à une idée reçue, l'absence de remise d'une copie au locataire ne prive pas l'état des lieux de sa validité, ni de sa force probante. 

La Cour de cassation a eu l'occasion de le préciser : l'état des lieux « se borne à constater une situation de fait » et n'est donc pas soumis à l'exigence du double formalisé, autrefois requise pour les actes sous seing privé synallagmatiques (Cass. civ. 3ème, 23 mai 2002, n° 01-00.938). 

L'unicité de l'exemplaire conservé par le bailleur ne fait donc pas obstacle à ce que le document soit invoqué et produit en justice .

 

Ce qui importe, en réalité, c'est le caractère contradictoire de l'établissement du constat, c'est-à-dire le fait que les deux parties aient été présentes (ou représentées) au moment où l'état des lieux a été dressé, et qu'elles l'aient signé en connaissance de son contenu. 

Dès lors que le locataire était présent et a signé le document, ce caractère contradictoire est juridiquement acquis, indépendamment de la remise ultérieure d'une copie. La jurisprudence ne retient l'inopposabilité de l'état des lieux que dans des hypothèses plus radicales : absence de signature du locataire, ou constat unilatéral dressé par le seul bailleur en raison de sa propre carence à organiser une véritable contradiction (Cass. civ. 3ème, 16 nov. 2023, n° 22-19.422) .

 

En pratique : un locataire ayant signé l'état des lieux de sortie ne peut donc pas se contenter d'invoquer l'absence de remise de sa copie pour en écarter purement et simplement les effets. Le document reste opposable.

 

Une présomption de l'article 1731 du Code civil qui ne trouve pas à s'appliquer ici

Certains locataires invoquent, parfois à tort, l'article 1731 du Code civil, qui prévoit que « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives » . Cette présomption, favorable au locataire puisqu'elle inverse la charge de la preuve, ne joue toutefois que lorsqu'aucun état des lieux n'a été établi.

 

Or, dans l'hypothèse ici étudiée, un état des lieux de sortie a bel et bien été dressé et signé : il existe, et le bailleur peut le produire en justice. L'article 1731 du Code civil ne peut donc pas être mobilisé pour neutraliser un document existant, au seul motif qu'une copie n'en a pas été remise au locataire.

 

Ce qui reste en revanche à la charge du bailleur : la preuve des dégradations

Si l'existence de l'état des lieux n'est pas remise en cause, la situation demeure favorable au locataire sur un point essentiel : la charge de la preuve des dégradations locatives pèse intégralement sur le bailleur. Celui-ci doit produire des justificatifs précis ( devis, factures) des sommes qu'il entend retenir sur le dépôt de garantie, ces sommes devant être « dûment justifiées » au sens de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.  Le juge doit en outre vérifier que les dégradations sont réellement imputables au locataire et déduire, le cas échéant, la vétusté normale du logement (Cass. civ. 3ème, 22 mai 2013, n° 12-20.420) .

 

Le délai de restitution du dépôt de garantie, fixé par l'article 22 de la loi de 1989, court quant à lui à compter de la remise effective des clés (Cass. civ. 3ème, 22 janv. 2008, n° 06-20.399  ; Cass. civ. 3ème, 17 mai 2011, n° 09-16.503 ) : il est d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois s'il fait apparaître des différences imputables au locataire. Le simple défaut de remise matérielle de la copie ne modifie pas, en soi, ce délai, c'est la réalité des différences constatées qui en détermine la durée.

 

Quels leviers pour le locataire privé de sa copie ?

Le locataire n'est pas pour autant démuni. Plusieurs pistes s'offrent à lui :

 

  • Mettre en demeure immédiatement le bailleur ou l'agence de lui communiquer sans délai son exemplaire, sur le fondement de l'article 3-2 de la loi de 1989 et de l'article 3 du décret de 2016 .
  • Contester d'éventuelles mentions ajoutées après la signature : l'absence de remise concomitante d'une copie peut légitimement faire naître un doute lorsque le bailleur produit, ultérieurement, un document comportant des mentions ou des dégradations qui n'avaient pas été évoquées le jour de la visite. Le locataire doit immédiatement contester la sincérité de ces ajouts.
  • Exiger la preuve rigoureuse des retenues opérées : le locataire peut systématiquement demander au bailleur de justifier, pièce à l'appui, la réalité et le montant des dégradations invoquées, ainsi que l'exclusion de la vétusté normale.
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