Je suis locataire et mon appartement est squatté, que faire ?

Rentrer de vacances, sortir d'une hospitalisation ou revenir d'un déplacement professionnel et découvrir que son appartement est occupé par un inconnu est une situation aussi angoissante que fréquente. Si le réflexe est souvent de crier au « squat », la réalité juridique est plus nuancée : la loi et la jurisprudence distinguent avec rigueur l'intrusion clandestine du logement de l'occupation qui trouve son origine dans une autorisation donnée initialement par le locataire lui-même. Cette distinction n'est pas thorique : elle commande des procédures, des délais et des issues radicalement différents.

1. Deux situations à ne pas confondre : le squat et l'occupant qui refuse de partir

Le squat véritable correspond à une introduction dans le logement réalisée sans l'accord de l'occupant légitime, par des moyens frauduleux ou violents : effraction, changement de serrure, escalade, ou usage d'une clé obtenue de manière indue. Il s'agit d'une atteinte pénalement sanctionnée, qui ouvre droit à une procédure d'évacuation administrative accélérée.

L'occupation maintenue est une réalité différente : elle concerne la personne à qui le locataire a lui-même remis les clés (un proche hébergé, un ancien concubin, un voyageur logé via une plateforme de location de courte durée) et qui refuse ensuite de quitter les lieux à l'échéance convenue. Faute d'introduction frauduleuse, cette situation ne relève pas de l'arsenal anti-squat mais du droit commun de l'expulsion.

2. Mon logement a été squatté par effraction ou à mon insu

2.1 Une infraction pénale caractérisée

Le squat constitue d'abord le délit de violation de domicile, réprimé par l'article 226-4 du code pénal (Code pénal, article 226-4) . L'infraction est constituée par l'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ou par le maintien dans les lieux à la suite d'une telle introduction. La jurisprudence a ainsi retenu l'escalade ou l'usage frauduleux d'une clé comme des modes d'introduction caractérisant le délit.

Point important pour le locataire absent au moment des faits : la protection pénale du domicile ne suppose pas une présence continue. Le domicile s'entend du lieu où une personne a le droit de se dire chez elle, que ce soit ou non sa résidence principale, et l'article 226-4 précise expressément que constitue un domicile tout local d'habitation contenant des biens meubles appartenant à l'occupant, qu'il y habite en permanence ou non (Code pénal, article 226-4) . Une absence temporaire pour vacances ou hospitalisation ne prive donc nullement le locataire de cette protection.

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat, les peines encourues ont été substantiellement durcies : trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende (Code pénal, article 226-4) . Un texte complémentaire, l'article 315-1 du code pénal, incrimine par ailleurs l'introduction et le maintien par voies de fait dans tout local d'habitation ou professionnel, même non meublé ou vacant, de deux ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende (Code pénal, article 315-1) .

2.2 La procédure administrative accélérée (article 38 loi DALO)

Plutôt qu'une action judiciaire longue, le locataire victime d'un squat dispose d'une voie administrative accélérée, prévue par l'article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 (loi DALO), profondément renforcée par la loi anti-squat de 2023 (loi DALO, article 38) .

Qui peut agir et pour quels locaux ? La demande peut être formée par la personne dont le domicile est occupé, par le propriétaire, ou par toute personne agissant pour leur compte. Le dispositif couvre tant la résidence principale que la résidence secondaire, ainsi que les locaux à usage économique (loi DALO, article 38) .

Les démarches préalables à accomplir :

• déposer plainte pour violation de domicile 
• rassembler les preuves que le logement constitue effectivement le domicile du locataire (bail, quittances, factures d'énergie, avis d'imposition) 
• faire établir un constat de l'occupation illicite par un officier de police judiciaire, le maire, ou un commissaire de justice (loi DALO, article 38)  

Le rôle du préfet : une fois la demande complète déposée, le préfet dispose d'un délai de quarante-huit heures pour statuer ; il ne peut refuser de mettre en demeure les occupants que pour méconnaissance des conditions légales ou pour un motif impérieux d'intérêt général (loi DALO, article 38) . La mise en demeure impartit aux squatteurs un délai de départ qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Si les lieux ne sont pas libérés à son expiration, le préfet procède sans délai à l'évacuation forcée avec le concours de la force publique (loi DALO, article 38) .

2.3 L'intervention immédiate de la police en flagrance

Contrairement à une idée répandue, aucun texte n'enferme l'intervention policière dans un délai strict de « 24 heures » ou « 48 heures » suivant l'entrée des squatteurs. L'enquête de flagrance, régie par l'article 53 du code de procédure pénale (Code de procédure pénale, article 53) , est possible dès lors qu'existent des indices apparents, contemporains et objectifs révélant la commission actuelle ou très récente de l'infraction.

En matière de violation de domicile, la persistance de l'atteinte (barillet changé récemment, impossibilité pour le locataire d'accéder à ses meubles, occupation encore en cours) permet aux forces de l'ordre de constater des indices actuels justifiant une intervention immédiate, même si la plainte n'est déposée que le lendemain de la découverte. Il est donc essentiel d'alerter la police ou la gendarmerie sans attendre, dès la découverte de l'occupation.

3. J'ai prêté mes clés ou accueilli un occupant qui refuse désormais de partir

3.1 Pourquoi la procédure anti-squat ne s'applique pas

L'article 38 de la loi DALO réserve expressément son application aux cas d'introduction « à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte » (loi DALO, article 38) . Dès lors que l'entrée dans le logement a été consentie par le locataire (remise volontaire des clés, hébergement à titre gracieux, location de courte durée) il n'y a eu ni effraction ni voie de fait initiale.

Cette qualification a des conséquences concrètes : un hébergement gracieux s'analyse civilement en un prêt à usage (commodat), qui nécessite un préavis raisonnable avant restitution des lieux. Le litige relève donc du droit civil de l'expulsion, et non de la procédure administrative accélérée.

3.2 La procédure judiciaire de droit commun

L'expulsion d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice exécutoire et après délivrance d'un commandement de quitter les lieux (Code des procédures civiles d'exécution, article L. 411-1) . La démarche se décompose ainsi :

1. Sommation préalable : faire signifier par commissaire de justice une sommation de quitter les lieux, constatant la révocation de l'hébergement, la fin du prêt à usage ou l'expiration de la période de location convenue.

2. Saisine du juge en référé : la compétence pour statuer sur l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre d'un logement relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire (Code de l'organisation judiciaire, article L. 213-4-3) . L'assignation est délivrée en référé, soit sur le fondement de l'urgence (Code de procédure civile, article 834) , soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite (Code de procédure civile, article 835) . La Cour de cassation juge de façon constante que le maintien dans les lieux sans droit ni titre constitue en lui-même un trouble manifestement illicite justifiant une ordonnance d'expulsion en référé.

3. Signification et commandement de quitter les lieux : l'ordonnance obtenue est signifiée à l'occupant avec un commandement de libérer les locaux (Code des procédures civiles d'exécution, article R. 411-1) .

3.3 Délais d'exécution et trêve hivernale

Contrairement au squatteur, l'occupant entré régulièrement bénéficie des garanties temporelles du droit commun de l'expulsion :

• Délai de deux mois après le commandement : l'expulsion d'un lieu habité ne peut en principe intervenir qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux (Code des procédures civiles d'exécution, article L. 412-1) . Ce délai, qui peut être supprimé ou réduit par le juge à l'encontre des personnes entrées par manœuvres, menaces ou voies de fait (CE, 16 déc. 2025, n° 502174) , s'applique en revanche de plein droit à l'occupant entré régulièrement (Code des procédures civiles d'exécution, article L. 412-1) , le juge pouvant en outre lui accorder des délais supplémentaires d'un mois à un an (Code des procédures civiles d'exécution, article L. 412-4) .
• Trêve hivernale : les mesures d'expulsion sont suspendues entre le 1er novembre et le 31 mars (Code des procédures civiles d'exécution, article L. 412-6) . Cette suspension est écartée de plein droit lorsque l'expulsion résulte d'une introduction sans droit ni titre par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (Code des procédures civiles d'exécution, article L. 412-6)  (CE, 29 mars 2002, n° 243338)  (Cass. civ. 2e, 19 sept. 2019, n° 19-40.023) , mais elle bénéficie pleinement à l'occupant entré pacifiquement et avec autorisation.
• Sanction du maintien abusif : si l'occupant refuse de partir après l'expiration des délais légaux et hors trêve hivernale, le commissaire de justice requiert le concours de la force publique auprès du préfet. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le maintien sans droit ni titre dans un local d'habitation pendant plus de deux mois après un commandement régulier consécutif à une décision définitive est en outre pénalement sanctionné par une amende de 7 500 euros, sauf bénéfice de la trêve hivernale ou saisine du juge de l'exécution (Code pénal, article 315-2) .

4. En pratique, que faire dans les deux cas ?

Quelle que soit la situation, plusieurs réflexes s'imposent dès la découverte de l'occupation :

• Ne jamais tenter de récupérer son logement par la force. Se faire justice à soi-même (changer la serrure, couper l'électricité, faire intervenir des tiers pour expulser physiquement l'occupant) expose le locataire lui-même à des poursuites pénales, quelle que soit la légitimité de sa demande.

   

• Rassembler immédiatement les preuves de son droit d'occupation : bail, quittances de loyer, factures d'énergie à son nom, avis d'imposition mentionnant l'adresse. Ces pièces conditionnent la recevabilité de la procédure administrative comme de l'action judiciaire.

   

• Agir sans délai : en cas de squat, la rapidité du signalement à la police et du dépôt de plainte conditionne la possibilité d'invoquer la flagrance et facilite la constitution du dossier préfectoral. En cas d'occupant maintenu, plus la sommation de quitter les lieux tarde, plus l'occupant peut se prévaloir d'une occupation prolongée pour solliciter des délais supplémentaires.

   

• Se faire assister d'un avocat dès les premières démarches, la qualification retenue (squat ou occupation maintenue) étant déterminante pour le choix de la procédure, ses délais et ses chances de succès. Une erreur d'aiguillage fait perdre un temps précieux au locataire privé de son logement.