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Locataire qui ne paie plus : que faire quand il n'y a pas de garant ni de clause résolutoire ?

Publié le : 17/09/2026 17 septembre sept. 09 2026
Actualités du cabinet

La quasi-totalité des baux d'habitation comportent aujourd'hui une clause résolutoire, qui permet au propriétaire, en cas d'impayé, d'obtenir la résiliation automatique du contrat après un simple commandement de payer resté sans effet. Mais certains baux anciens, ou rédigés sans l'assistance d'un professionnel, en sont dépourvus. De même, un garant n'est pas systématiquement présent, ou peut avoir disparu, être insolvable, ou avoir donné un cautionnement limité dans le temps désormais expiré. Dans ces situations, le propriétaire n'est pas démuni : il dispose de deux voies distinctes pour mettre fin à la situation, dont le choix dépend essentiellement du moment où il souhaite agir.

 

1. Attendre le terme du bail : le congé pour motif légitime et sérieux

Si le bailleur peut patienter jusqu'à l'échéance du contrat, il peut refuser son renouvellement en délivrant un congé fondé sur un motif légitime et sérieux, notion qui recouvre expressément l'inexécution par le locataire de ses obligations (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 15) . 

En location meublée, la même faculté existe sur le fondement d'un texte spécifique (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-8) . L'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus, dont la violation caractérise ce motif, résulte tant de la loi de 1989 (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 7)  que du code civil (Code civil, art. 1728).

 

Le formalisme à respecter est strict, à peine de nullité du congé :

  • un délai de préavis de six mois avant le terme du bail en location nue, ou de trois mois en location meublée (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 15 et 25-8)  ;
  • une notification par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 15 et 25-8)  ;
  • une motivation explicite du congé, détaillant les impayés et leur historique (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 15 et 25-8) .

 

Une précision importante : le congé ne produit pas d'effet automatique d'expulsion. À son terme, le locataire devient occupant sans droit ni titre, mais le propriétaire doit néanmoins saisir le juge des contentieux de la protection pour faire valider le congé, constater la déchéance du titre d'occupation et obtenir l'expulsion ainsi qu'une indemnité d'occupation.

 

2. Agir en cours de bail : la résiliation judiciaire de droit commun

Si le propriétaire ne souhaite pas attendre l'échéance du contrat, il peut demander au juge de prononcer la résiliation du bail en cours d'exécution, sur le fondement du droit commun des contrats (Code civil, art. 1224, 1227 et 1228) , combiné à la règle propre au louage selon laquelle le contrat se résout par le défaut du preneur de remplir ses engagements (Code civil, art. 1741) . La procédure reste toutefois encadrée par des formalités spécifiques aux dettes locatives, notamment l'obligation de notifier l'assignation au préfet du département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 24) .

 

La différence essentielle avec la clause résolutoire tient au rôle du juge. 

 

En présence d'une clause résolutoire, le juge ne fait, en principe, que constater l'anéantissement du bail déjà acquis de plein droit. 

En son absence, la résiliation relève du pouvoir souverain d'appréciation du juge quant à la gravité du manquement (Cass. civ. 3ème, 1er juin 1999, n° 95-13.471) . 

 

Concrètement :

  • le juge peut refuser de prononcer la résiliation s'il estime le manquement insuffisamment grave — impayé résiduel modeste, différend sérieux sur des charges, incident isolé en voie de régularisation 
  • à l'inverse, la persistance du défaut de paiement du loyer courant pendant l'instance elle-même suffit à justifier la résiliation, sans que le juge n'ait à examiner des contestations accessoires (Cass. civ. 3ème, 9 juin 2015, n° 14-10.700)  ;
  • les protections de relogement prévues par ailleurs pour certains locataires âgés et modestes (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 15, III)  ne trouvent pas à s'appliquer à cette action en résiliation pour manquement locatif (Cass. civ. 3ème, 15 octobre 2014, n° 13-16.990) .

 

En synthèse : le propriétaire pressé par l'urgence de la situation aura intérêt à privilégier l'action en résiliation judiciaire, qui peut être engagée sans attendre l'échéance contractuelle. À l'inverse, si le terme du bail est proche et que les manquements du locataire sont documentés dans la durée, le congé pour motif légitime et sérieux offre une voie plus simple, sous réserve de respecter scrupuleusement le formalisme et les délais de préavis applicables.

 

Pour un accompagnement dans le choix de la stratégie la plus adaptée à votre situation, vous pouvez me contacter.
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