Loyer impayé : quelle procédure pour le propriétaire en 2026 ?
Le non-paiement du loyer par un locataire est l'une des situations les plus fréquentes rencontrées par les propriétaires bailleurs. La procédure applicable est strictement encadrée par la loi : chaque étape doit être respectée dans l'ordre et dans les délais impartis, sous peine de retarder l'ensemble de la démarche. Voici, étape par étape, la marche à suivre en 2026.
1. Le commandement de payer visant la clause résolutoire
Face à un impayé, la première étape formelle consiste à faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (le nouveau nom des huissiers depuis 2022). Ce document formalise la dette et fait courir un délai légal pendant lequel le locataire peut régulariser sa situation avant que la clause résolutoire du bail (c'est-à-dire la clause qui prévoit la résiliation du contrat en cas d'impayé) ne produise ses effets.
Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite « anti-squat », ce délai a été réduit de deux mois à six semaines (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 24) . Cette réduction est entrée en vigueur dès le 29 juillet 2023, lendemain de la publication de la loi au Journal officiel .
Un point de vigilance mérite toutefois d'être signalé : par un avis du 13 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé qu'en l'absence de disposition transitoire expresse dans la loi de 2023, la réduction du délai ne modifie pas les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi (Cass., 13 juin 2024, n° 24-70.002) , sur le fondement du principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle (Code civil, art. 2) . Concrètement, pour un bail signé avant le 29 juillet 2023 et non renouvelé depuis, le délai contractuel d'origine (souvent deux mois) continue de s'appliquer.
La Cour ne s'est en revanche pas prononcée sur le sort des baux renouvelés ou reconduits postérieurement à cette date, de sorte qu'une vérification au cas par cas de la clause résolutoire figurant au bail reste indispensable avant toute délivrance de commandement.
Notification au garant. Si le locataire a un garant, le commandement de payer doit également lui être notifié, mais dans un délai propre : quinze jours à compter de la signification faite au locataire (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 24) . À défaut de respecter ce délai, la caution ne pourra pas être tenue au paiement des pénalités et intérêts de retard échus pendant la période concernée — le principal de la dette locative demeure en revanche exigible à son égard .
2. L'assignation devant le juge, si le locataire ne régularise pas
Passé le délai du commandement de payer sans règlement ni accord amiable, il faut saisir le juge des contentieux de la protection (le tribunal compétent pour les litiges locatifs) par voie d'assignation, afin de faire constater la résiliation du bail, obtenir l'expulsion et la condamnation du locataire au paiement des sommes dues.
3. Le jugement, puis l'expulsion effective
Une fois le jugement obtenu et signifié au locataire, celui-ci dispose encore d'un délai minimum de deux mois avant qu'un commandement de quitter les lieux ne puisse produire ses effets (Code des procédures civiles d'exécution, art. L. 412-1) . Ce délai peut toutefois être réduit ou supprimé par le juge, notamment en cas de mauvaise foi avérée de l'occupant, d'échec du relogement imputable au locataire, ou lorsque l'entrée dans les lieux a été obtenue par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte .
4. La trêve hivernale : un frein temporaire, pas un obstacle définitif
Du 1ᵉʳ novembre au 31 mars, il est sursis à l'exécution de toute mesure d'expulsion non encore exécutée d'un logement occupé à titre de résidence principale, même si le jugement est déjà obtenu (Code des procédures civiles d'exécution, art. L. 412-6) . La procédure judiciaire, elle, continue de suivre son cours normalement : seule l'exécution matérielle de l'expulsion est suspendue .
Plusieurs exceptions légales permettent néanmoins d'exécuter l'expulsion pendant cette période :
- lorsqu'un relogement est assuré dans des conditions suffisantes au regard des besoins de la famille
- lorsque l'occupant s'est introduit dans le domicile d'autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (hypothèse du squat ) le juge pouvant en outre supprimer ou réduire le sursis lorsque l'introduction par ces mêmes procédés a eu lieu dans un lieu autre qu'un domicile ;
- pour les occupants de logements spécialement destinés aux étudiants qui ne remplissent plus les conditions d'attribution (Code des procédures civiles d'exécution, art. L. 412-7)
- pour l'expulsion d'un conjoint ou concubin violent prononcée sur le fondement de l'article 515-9 du code civil (Code des procédures civiles d'exécution, art. L. 412-8) .
En revanche, un arrêté d'insalubrité ou de péril frappant le logement n'est pas, en tant que tel, une exception à la trêve hivernale : cette situation relève d'un régime distinct, celui de la police de la salubrité, qui organise une interdiction d'habiter assortie d'une obligation d'hébergement ou de relogement à la charge du bailleur (Code de la construction et de l'habitation, art. L. 511-11 et L. 521-1) .
Comment limiter le risque en amont
Quelques précautions permettent de réduire l'exposition à ce type de situation : un garant solide avec une clause de solidarité claire dans l'acte de cautionnement, la garantie Visale (le dispositif gratuit d'Action Logement qui couvre les loyers impayés pour certains profils de locataires), ou une assurance loyers impayés souscrite par le propriétaire.
En résumé
La procédure en cas de loyer impayé s'étend en général sur plusieurs mois entre le premier impayé et une expulsion effective, hors trêve hivernale.
Chaque étape doit être respectée dans les délais et les formes requises .
Un accompagnement dès le commandement de payer permet de sécuriser le dossier et, le cas échéant, d'aboutir à une issue amiable avant la saisine du juge.
Historique
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