Mandat de vente : quelles signatures recueillir selon la situation du vendeur ?

Pour un agent immobilier, une signature manquante sur un mandat se découvre souvent tard : au moment de l'avant-contrat, lorsqu'un indivisaire, un conjoint ou un nu-propriétaire conteste la vente. La question de savoir qui doit signer dépend d'abord de la portée réelle du mandat, puis de la situation du bien (indivision, démembrement, régime matrimonial, logement familial).

1. Entremise ou pouvoir de vendre : la distinction de départ

Le mandat habituellement confié à une agence est un mandat d'entremise : il autorise la recherche d'acquéreurs et la négociation, mais ne permet pas d'engager le vendeur dans la vente. Un pouvoir de représentation ou d'aliéner (celui de signer une promesse ou un compromis au nom du vendeur) doit être exprès. L'intitulé « mandat de vente » ne suffit pas, pas plus que le pouvoir de préparer un acte ou d'en recueillir la signature (Cass. civ. 1re, 14 déc. 2004, n° 03-10.528 ; 12 déc. 2018, n° 17-14.009).

Il faut donc distinguer trois types de contrat : le mandat d'entremise, le mandat de représentation ou d'aliéner, s'il existe, et enfin l'avant-contrat et l'acte de vente, qui doivent être signés par les personnes dont le consentement est requis pour disposer du bien.

Le mandat doit être écrit, préalable et préciser son objet, la rémunération et sa charge, et ses effets doivent être limités dans le temps. Une clause d'exclusivité ou une clause pénale suppose une stipulation expresse dans un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant (loi du 2 janvier 1970, art. 6 et 7 ; décret du 20 juillet 1972, art. 72 et 78). Il est également inscrit au registre des mandats.

En pratique, pour commercialiser la pleine propriété sans incertitude, le réflexe le plus sûr est de faire signer tous les titulaires des droits concernés, ou de recueillir une procuration adaptée. 

Cela ne signifie pas que la signature de tous soit systématiquement une condition de validité d'un simple mandat d'entremise signé par un seul titulaire.

2. Bien détenu en indivision

Pour un mandat d'entremise, la signature d'un seul indivisaire ne rend pas le mandat nul : il produit en principe ses effets entre cet indivisaire et l'agent, mais reste inopposable aux autres indivisaires tant qu'ils ne l'ont pas ratifié (Cass. civ. 1re, 16 juin 1987, n° 84-17.840 ; 15 janv. 2015, n° 13-25.955). 

Pour commercialiser la pleine propriété et éviter qu'un indivisaire refuse ensuite de vendre, la bonne pratique est de recueillir la signature de tous dès le mandat, ou celle d'un représentant muni d'un pouvoir écrit approprié.

Il ne faut pas confondre les seuils. Les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent accomplir certains actes d'administration, mais la vente est un acte de disposition qui requiert l'unanimité (C. civ., art. 815-3). Si le mandat donne à l'agent le pouvoir de conclure la vente, le concours de tous les indivisaires est donc requis. Un indivisaire peut signer pour un autre à condition de disposer d'un mandat exprès et suffisamment précis ; une simple affirmation de représentation ne suffit pas. Un mandat tacite peut être admis pour certains actes d'administration, jamais pour présumer un pouvoir d'aliéner. Si un indivisaire est hors d'état de manifester sa volonté, ou si son refus met en péril l'intérêt commun, le recours au juge est possible (C. civ., art. 815-4 et 815-5).

Conséquences pratiques : le mandat signé par un seul indivisaire n'engage pas les autres sans ratification, et la vente ne doit pas être présentée à un acquéreur comme acquise tant que tous les vendeurs n'ont pas consenti à l'avant-contrat. La commission n'est pas due du seul fait que l'agence a trouvé un acquéreur : elle dépend de la conclusion effective de l'opération dans les conditions requises. Enfin, la clause pénale ne peut pas être opposée aux indivisaires non signataires ; son application contre le signataire dépend des circonstances et de sa faute.

3. Bien démembré : usufruitier et nu-propriétaire

L'usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas indivisaires : leurs droits sont de nature différente, et les règles de majorité de l'indivision ne s'appliquent pas entre eux. La vente de la pleine propriété suppose le consentement des deux titulaires et ne peut être imposée à l'un d'eux contre son gré. Une vente conclue sans l'accord de l'usufruitier ne fait pas disparaître son droit, sauf renonciation expresse (C. civ., art. 621).

Si l'objectif est de vendre la pleine propriété, recueillir les deux signatures dès le mandat est la solution la plus sûre, car elle évite qu'un titulaire conteste ensuite le principe de la mise en vente.

Chaque titulaire peut aussi donner mandat pour céder son seul droit (l'usufruit ou la nue-propriété). Le mandat doit alors désigner clairement le droit mis en vente et ne pas laisser croire que l'agent vend la pleine propriété.

4. Couple : tout dépend du titre de propriété et du régime matrimonial

Avant de recueillir les signatures, il faut vérifier à la fois le titre de propriété et le régime matrimonial. Le mariage ne signifie pas que les deux époux sont propriétaires, et un époux propriétaire exclusif peut être soumis à la protection du logement familial.

En communauté légale réduite aux acquêts, un époux peut signer seul un mandat d'entremise simple sur un bien commun (C. civ., art. 1421), mais l'aliénation d'un immeuble commun requiert le consentement des deux époux, de même qu'un mandat donnant pouvoir d'aliéner (C. civ., art. 1424). Pour un bien propre, hors logement familial, le propriétaire signe seul le mandat et la vente. 

En séparation de biens, chaque époux conserve la libre disposition de ses biens personnels, sous réserve du logement familial ; si le bien est acquis en indivision entre époux, on applique les règles de l'indivision. Le régime de participation aux acquêts fonctionne, pendant le mariage, comme la séparation de biens. 

En communauté universelle, le bien relève en principe des règles des biens communs, sous réserve du contrat de mariage.

5. Le logement familial : une protection qui s'ajoute à tout le reste

Quel que soit le régime, et même si un seul époux est propriétaire, les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits qui assurent le logement de la famille (C. civ., art. 215, al. 3). 

La jurisprudence distingue le mandat d'entremise pur, qui n'est pas en lui-même une disposition de ces droits, du mandat qui engage le propriétaire à vendre ou donne pouvoir de conclure la vente. 

La signature d'un seul époux peut donc suffire pour la seule recherche d'acquéreurs, mais la double signature dès le mandat reste recommandée, d'autant plus que ses clauses peuvent s'interpréter comme un engagement de vendre.