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Quand l’absence de preuve permet-elle d’annuler un acte de notoriété acquisitive ?

Publié le : 24/06/2026 24 juin juin 06 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

En matière de prescription acquisitive, l’acte de notoriété constitue un instrument fréquemment mobilisé afin d’établir l’existence d’une possession prolongée répondant aux exigences légales. Toutefois, la portée juridique de cet acte authentique soulève régulièrement des interrogations, notamment lorsque les faits qu’il relate sont contestés. Par un arrêt du 21 mai 2026 (Cass. 3e civ., n° 23-23.911), la Cour de cassation apporte une clarification essentielle sur la distinction entre validité formelle de l’acte et efficacité probatoire.

L’insuffisance probatoire d’un acte de notoriété acquisitive affecte-t-elle sa validité ?

Dans l’affaire soumise aux juges, une propriétaire revendiquait une parcelle sur le fondement d’un acte de notoriété acquisitive dressé en 2015. Les défendeurs contestaient la réalité d’une possession conforme aux critères requis, soutenant qu’elle n’était ni paisible, ni continue, ni dépourvue d’équivoque. La cour d’appel avait relevé que les déclarations recueillies dans l’acte étaient contredites par les constatations antérieures d’un géomètre-expert intervenu lors d’une opération de bornage. Plusieurs personnes revendiquant la propriété du terrain, la possession invoquée ne pouvait présenter les caractères exigés pour une prescription trentenaire. En conséquence, les juges du fond avaient prononcé l’annulation de l’acte. La Haute juridiction censure ce raisonnement. Elle rappelle que l’acte de notoriété, en tant qu’acte authentique, ne peut être annulé du seul fait que les éléments qu’il contient ne suffisent pas à établir la prescription revendiquée.

Comment distinguer validité de l’acte et preuve de la prescription ?

La décision opère une distinction nette entre deux plans juridiques. D’une part, la validité formelle de l’acte authentique, qui dépend des conditions de son établissement. D’autre part, sa force probante, laquelle peut être discutée devant le juge. En l’espèce, les constatations retenues par la cour d’appel démontraient uniquement que la preuve d’une possession répondant aux exigences légales n’était pas rapportée. Elles ne caractérisaient aucun vice affectant l’acte lui-même. Ainsi, l’absence d’efficacité probatoire ne constitue pas une cause de nullité. L’acte peut demeurer valable tout en étant insuffisant pour établir la propriété par prescription. Cette solution sécurise le régime juridique de l’acte de notoriété acquisitive en clarifiant son articulation avec l’administration de la preuve.
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