Squatteur ou occupant sans droit ni titre : quelle différence pour le propriétaire ?
Dans le langage courant, on qualifie souvent de « squatteur » toute personne qui reste dans un logement sans y être autorisée, y compris un locataire qui ne paie plus son loyer.
Cette confusion est trompeuse : ce sont deux situations juridiquement très différentes, qui n'ouvrent pas du tout les mêmes voies de recours pour le propriétaire.
Bien identifier la situation à laquelle on est confronté est essentiel, car une erreur de qualification peut faire perdre un temps précieux, voire faire échouer une démarche.
Le squatteur : celui qui s'est introduit illégalement dans le logement
Le squatteur ne disposait, dès l'origine, d'aucun droit d'entrer dans le logement : il s'y est installé par effraction, manœuvre, menace ou contrainte, sans jamais avoir signé de bail ni obtenu l'accord du propriétaire.
Cette introduction constitue une infraction pénale :
- la violation de domicile, punie de trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende, lorsqu'elle vise un local d'habitation contenant des biens meubles du propriétaire, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire (Code pénal, art. 226-4) ;
- l'occupation frauduleuse d'un local, punie de deux ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende depuis la loi anti-squat de 2023, pour les locaux à usage d'habitation, commercial, agricole ou professionnel qui ne répondent pas nécessairement à la définition stricte du domicile (Code pénal, art. 315-1) , ce texte étant issu de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 .
Face à un véritable squat, le propriétaire n'a pas besoin d'engager un procès civil : il peut saisir directement le préfet, dans le cadre d'une procédure administrative accélérée créée par la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 (Loi n° 2007-290 du 5 mars 2007, art. 38) .
Concrètement :
- le propriétaire (ou l'occupant légitime) doit avoir déposé plainte, justifier de son droit sur le logement et faire constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice
- si le demandeur ne peut prouver son droit du fait même de l'occupation, le préfet saisit l'administration fiscale, qui dispose de 72 heures pour établir ce droit
- le préfet statue alors dans un délai de 48 heures et met en demeure les squatteurs de quitter les lieux, dans un délai qui ne peut être inférieur à 24 heures — porté à 7 jours si le logement n'est pas le domicile du demandeur
- à défaut de départ volontaire, le préfet fait procéder sans délai à l'évacuation forcée par la force publique .
Cette procédure échappe à la trêve hivernale et aux délais de grâce du juge lorsque l'entrée dans le domicile a eu lieu par voie de fait (Code des procédures civiles d'exécution, art. L. 412-6 et L. 412-3) .
L'occupant sans droit ni titre : celui qui est entré légalement, mais dont le droit a pris fin
L'occupant sans droit ni titre est une personne entrée légalement et pacifiquement dans les lieux, mais dont le droit d'occuper a disparu par la suite.
Les cas les plus fréquents sont :
- le locataire dont le bail a été résilié pour loyers impayés, par l'effet d'une clause résolutoire ou d'une résiliation judiciaire (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 24)
- l'ex-conjoint ou ex-concubin resté dans le logement après une séparation
- l'enfant majeur ou proche hébergé à titre gracieux qui se maintient après la fin de l'accord
- l'occupant dont le congé est arrivé à échéance sans quitter les lieux.
Cette personne n'a commis aucune infraction en entrant dans le logement : sa présence n'est devenue irrégulière qu'après coup, du fait de la disparition de son titre.
Le propriétaire ne peut donc pas recourir à la procédure administrative préfectorale réservée aux squatteurs : il doit obligatoirement suivre la voie civile classique (Code des procédures civiles d'exécution, art. L. 411-1) :
1. délivrance d'un commandement de payer ou d'un congé régulier ;
2. assignation devant le juge des contentieux de la protection ou le juge compétent, afin de faire constater la fin du titre et d'obtenir l'expulsion ;
3. signification du jugement, puis délivrance d'un commandement de quitter les lieux, qui ne peut produire ses effets avant un délai minimum de deux mois (Code des procédures civiles d'exécution, art. L. 412-1) ;
4. concours de la force publique en cas de résistance de l'occupant.
Cette voie, plus longue, offre en contrepartie de véritables garanties à l'occupant : le juge peut lui accorder des délais de paiement ou de grâce (Code des procédures civiles d'exécution, art. L. 412-3 et L. 412-4) , et l'expulsion ne peut, en principe, être exécutée pendant la trêve hivernale, du 1ᵉʳ novembre au 31 mars (Code des procédures civiles d'exécution, art. L. 412-6) .
En pratique
Un propriétaire confronté à un locataire qui ne paie plus son loyer ne doit jamais tenter de le qualifier de « squatteur » pour accélérer la procédure : cette qualification est juridiquement inopérante.
L'expulsion d'un locataire, même très indélicat, doit impérativement suivre le circuit civil protecteur — commandement de payer, assignation, jugement, commandement de quitter les lieux, respect de la trêve hivernale.
À l'inverse, un véritable squat, caractérisé par une intrusion frauduleuse, permet de mobiliser la procédure administrative rapide devant le préfet, sans attendre l'issue d'un procès civil.
Historique
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