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Trêve hivernale et loyers impayés : que peut faire le propriétaire ?

Publié le : 12/11/2026 12 novembre nov. 11 2026
Actualités du cabinet

Depuis le 1er novembre 2026 et jusqu'au 31 mars 2027, aucune expulsion locative ne peut être exécutée. Mais la trêve hivernale ne gèle ni le loyer, ni la procédure : face à des loyers impayés, le propriétaire peut (et a souvent intérêt à) agir dès maintenant.


Chaque année en novembre, se pose la même question  : « mon locataire ne paie plus son loyer, dois-je attendre le printemps ? » La réponse est non. Comprendre ce que la trêve hivernale interdit, et surtout ce qu'elle n'interdit pas, permet de ne pas perdre cinq mois.

Que dit la loi sur la trêve hivernale ?

L'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution prévoit qu'il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée au 1er novembre, jusqu'au 31 mars de l'année suivante. Cette année, la trêve court donc du dimanche 1er novembre 2026 au mercredi 31 mars 2027. Elle s'applique de la même façon à une location vide et à une location meublée.

Concrètement, ce qui est suspendu, c'est l'exécution de l'expulsion : le commissaire de justice ne peut pas faire sortir l'occupant du logement pendant cette période, même si une décision d'expulsion définitive a été rendue.

La loi prévoit quelques exceptions :

  • le relogement de l'occupant est assuré dans des conditions suffisantes, respectant l'unité et les besoins de la famille 

  • l'occupant est entré dans le domicile d'autrui « à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte » (cas des squatteurs) : la trêve ne s'applique pas 

  • pour une entrée de ce type dans un autre lieu qu'un domicile, le juge peut supprimer ou réduire la trêve.

Un locataire en titre qui ne paie plus son loyer n'entre dans aucune de ces exceptions : il bénéficie de la trêve hivernale.

Loyers impayés pendant la trêve hivernale : que reste-t-il possible ?

Tout ce qui précède l'expulsion physique reste possible. 

Le loyer reste dû, la dette continue de courir, et la procédure peut être engagée ou poursuivie devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. 

Le juge peut même prononcer l'expulsion pendant l'hiver : seule son exécution attendra le 1er avril.
C'est précisément pour cette raison qu'il vaut mieux ne pas attendre. 

Quelles sont les étapes de la procédure pour loyers impayés ?

La plupart des baux d'habitation contiennent une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation automatique du bail en cas d'impayé. 

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, encadre strictement sa mise en œuvre :

  1. Le commandement de payer. Il est signifié par un commissaire de justice. Le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette. Le commandement doit contenir, à peine de nullité, plusieurs mentions obligatoires : ce délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander des délais au juge.
  2. La caution. Si le bail est garanti par une caution, le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours. À défaut, elle ne pourra pas être tenue des pénalités et intérêts de retard.
  3. Le signalement à la CCAPEX. Pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de prévention des expulsions lorsque l'impayé dure depuis deux mois ou atteint deux mois de loyer hors charges. Un bailleur personne morale (hors SCI familiale) doit, lui, attendre deux mois après la saisine de cette commission avant d'assigner.
  4. L'assignation devant le juge. À défaut de paiement dans les six semaines, le bailleur fait assigner le locataire pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion. L'assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, sous peine d'irrecevabilité ; un diagnostic social et financier est alors transmis au juge.
  5. Le jugement. Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu'à trois ans, à condition qu'il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Pendant ces délais, la clause résolutoire est suspendue ; au premier impayé, elle reprend son plein effet.
  6. Le commandement de quitter les lieux. Une fois le jugement signifié, l'occupant dispose en principe de deux mois pour partir (art. L. 412-1 CPCE). Ce délai ne s'applique pas si le juge a constaté sa mauvaise foi. Le juge peut aussi accorder des délais supplémentaires, compris entre un mois et un an (art. L. 412-4 CPCE).
  7. Le concours de la force publique. Si l'occupant ne part pas, le commissaire de justice sollicite le préfet. L'État est tenu de prêter son concours ; un refus ouvre droit à indemnisation du propriétaire (art. L. 153-1 CPCE).

La trêve hivernale ne bloque que la dernière étape. Tous les délais qui précèdent peuvent donc courir pendant l'hiver.

Le propriétaire peut-il récupérer lui-même son logement ?

Non, et c'est un point essentiel. Changer les serrures, couper l'eau, vider le logement ou faire pression sur le locataire pour qu'il parte est une infraction : l'article 226-4-2 du code pénal punit le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite, sans le concours de l'État, de trois ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende. 

Cette règle vaut toute l'année, pas seulement pendant la trêve.

 

Si vous êtes propriétaire ou locataire, et confronté à une situation de loyers impayés à Montpellier ou dans l'Hérault, consulter un avocat pour vous indiquer les démarches adaptées.
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