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Le vendeur qui a lui-même réalisé les travaux à l’origine des désordres ne peut invoquer une clause d’exclusion ou de limitation de garantie.

Publié le : 26/02/2026 26 février févr. 02 2026
Actualités du cabinet

La vente d'immeubles anciens ou comportant des défauts constitue un enjeu majeur du droit immobilier. 

Traditionnellement, le droit de la vente distingue le vendeur professionnel, tenu à une garantie des vices cachés, du vendeur non-professionnel, dont la responsabilité peut être limitée par des clauses contractuelles. 

Cependant, la jurisprudence a progressivement affiner les contours de cette frontière dans des situations particulières. 

 

Un arrêt de la Cour de cassation du 13 novembre 2025 vient réaffirmer et clarifier cette évolution jurisprudentielle majeure (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 novembre 2025, 24-11.221).

En l’espèce, le vendeur avait entrepris pendant plus de dix ans des travaux importants, notamment structurels. L’immeuble présentait un affaissement aggravé par des infiltrations, des désordres liés au non-respect des normes parasismiques, ainsi que divers dysfonctionnements affectant les équipements sanitaires et l’alimentation en eau chaude. Ces vices rendaient le bien impropre à sa destination. Les juges ont donc logiquement refusé de faire produire effet à la clause exonératoire stipulée dans l’acte de vente.

 

Selon la Cour de cassation, le vendeur non-professionnel qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices cachés se voit assimilé au vendeur professionnel. Cette assimilation produit une conséquence capitale : il ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

Cette solution s'inscrit dans une jurisprudence constante, ancrée dans les articles 1643 et 1645 du Code civil, qui gouvernent la garantie des vices cachés. L'arrêt du 13 novembre 2025 le confirme en citant des précédents établis depuis 1980, démontrant la stabilité et la solidité de ce principe. 

La Cour de cassation a énoncé cette règle dans des arrêts antérieurs de 1980, 2011, 2013 et 2023, constituant une jurisprudence de principe bien établie.

 

La logique sous-jacente est simple mais puissante : celui qui a exécuté les travaux générateurs de vices ne peut ignorer l'existence de ces défauts. Il s'agit d'une présomption de connaissance inévitable. En réalisant lui-même les travaux, le vendeur a acquis une expertise de fait concernant la qualité et la conformité de son exécution. Il serait contraire à l'équité de lui permettre de s'exonérer par une clause contractuelle de la responsabilité attachée à son propre travail défectueux.

Cette assimilation au vendeur professionnel ne repose pas sur le statut juridique ou fiscal du vendeur, mais sur le constat factuel de son implication directe dans la réalisation des travaux. Elle traduit une conception matérialiste et réaliste de la protection de l'acquéreur.

 

En pratique, cette solution invite les vendeurs ayant réalisé eux-mêmes des travaux à la plus grande vigilance lors d’une vente immobilière. 

Quant aux acquéreurs, elle leur offre un fondement juridique solide pour contester une clause d’exclusion de garantie lorsque les désordres trouvent leur origine dans des travaux exécutés par le vendeur.
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